🏢 REITs: Una oportunidad única para inversores en dividendos
Por ley, los REITs deben distribuir al menos el 90% de sus beneficios para mantener su estatus fiscal preferente.
"Regla número 1: nunca pierdas dinero. Regla número 2: nunca olvides la regla número 1" Warren Buffet
Los REITs (Real Estate Investment Trusts) representan una oportunidad única para quienes buscan crecimiento mediante dividendos. Ofrecen exposición al mercado inmobiliario sin necesidad de poseer directamente propiedades. Están estructurados como fideicomisos por razones fiscales: no pagan impuestos federales sobre la renta a nivel de empresa, lo que significa que pueden distribuir una mayor proporción de beneficios a los accionistas.
🧠 ¿Qué analizar antes de invertir en un REIT?
Aquí te comparto los 5 factores clave que analizo antes de invertir, usando como ejemplo tres REITs que tengo en cartera: Realty Income (O), Digital Realty Trust (DLR) y Omega Healthcare Investors (OHI).
📊 1. FFO – Funds From Operations
El beneficio por acción (EPS) tradicional no refleja adecuadamente el rendimiento de un REIT. Por eso se utiliza el FFO, que se calcula como el beneficio neto disponible para los accionistas comunes, más la depreciación y amortización de activos inmobiliarios, menos las ganancias extraordinarias o por venta de propiedades.
🔍 ¿Qué busco?
Una tendencia positiva y constante del FFO por acción en los últimos 5 a 10 años. Esto me indica si hay margen para seguir aumentando los dividendos. Por ejemplo, vendí mis acciones de Universal Healthcare Realty Trust (UHT) cuando observé un crecimiento estancado en su FFO.
Además, como los REITs reparten casi todo su flujo de caja, suelen emitir nuevas acciones o deuda para financiar su crecimiento. Por eso, es clave que los nuevos proyectos sean crecientes, es decir, que aumenten el FFO por acción, no solo el FFO total.
💰 2. Ratio de reparto del FFO
En lugar del payout tradicional, en los REITs se analiza el payout sobre el FFO. Se calcula dividiendo el dividendo pagado entre el FFO por acción.
🎯 ¿Qué me interesa ver?
Un ratio por debajo del 90%, idealmente estable o decreciente. Un ratio por encima del 90% combinado con poco crecimiento del FFO puede poner en peligro el futuro de los dividendos.
🏢 3. Ocupación y Diversificación de Inquilinos
La diversificación es clave para mitigar riesgos. Por eso, reviso la lista de inquilinos principales y me aseguro de que ninguno represente más del 50-66% de los ingresos. También busco tasas de ocupación altas y estables.
📌 Ejemplos:
Realty Income: ocupación del 97%, sus 10 principales inquilinos aportan el 37% de ingresos.
Digital Realty Trust: 94% de ocupación, 10 inquilinos aportan el 35%.
Omega Healthcare: 84% de ocupación, 10 inquilinos generan el 64%.
🚀 4. Planes de crecimiento
El motor del crecimiento de dividendos es el aumento del FFO por acción. Para que eso ocurra, la empresa debe invertir en proyectos con alta rentabilidad, contratos a largo plazo y cláusulas de revisión de rentas.
Todas las empresas analizadas (DLR, OHI y Realty Income) basan su crecimiento en adquisiciones estratégicas. En 2012, Realty Income compró American Realty Capital Trust, lo que le permitió aumentar sus dividendos mensuales un 19,2%.
📉 5. Deuda, coste de capital y riesgos
Comprender el nivel de apalancamiento financiero es esencial. Los REITs financian sus proyectos emitiendo acciones o deuda. Si el endeudamiento es alto y los proyectos fallan, los intereses pueden devorar las ganancias.
💡 Importante: hoy la deuda es barata, pero cuando haya que refinanciarla dentro de 10 años, podría ser mucho más cara. Aun así, las tres compañías analizadas no presentan problemas de acceso al mercado ni vencimientos cercanos alarmantes.
Ejemplos:
Omega Healthcare emitió bonos a 12 años al 5,875%.
Realty Income vendió bonos a 10 años al 3,25% y a 5 años al 2%.
Digital Realty emitió bonos a 12 años en libras esterlinas al 4,25%.
📈 Crecimiento del dividendo
En el análisis, también observé el crecimiento constante de dividendos en O, DLR y OHI.
✅ ¿Qué valoro?
Una racha sólida de al menos 10 años de aumentos consecutivos. Aunque un recorte de dividendos en el pasado es una señal de alerta, si la empresa ha demostrado estabilidad, crecimiento de FFO y buen manejo de deuda, vale la pena considerarla.
🧾 Conclusión
Los REITs bien gestionados ofrecen una combinación única de:
Flujo de caja estable
Crecimiento de dividendos
Exposición al sector inmobiliario
Ventajas fiscales estructurales
Pero no todos los REITs son iguales. Analiza con lupa el FFO, la ocupación, la diversificación, el uso de la deuda y los planes de crecimiento. Un enfoque disciplinado puede convertir a los REITs en un pilar poderoso de ingresos pasivos a largo plazo.
Estoy construyendo una cartera de empresas de calidad que aumentan sus pagos de dividendos año tras año.
Acciones que algún día me permitirán vivir de los dividendos.
Si tú también buscas eso, entonces estás en el lugar correcto.
Un abrazo y feliz viernes.
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Un abrazo y feliz semana.